El “quan es va originar” té una resposta complicada perquè no respon a un moment temporal determinat. Les raons porten causa del procés arquetípic de consolidació de l’edificació en àmbits d’urbanitzacions sense atenir de forma adequada al compliment de les exigències de serveis urbans. Hi ha un promotor inicial que sol·licita llicències i sense que en el seu moment fos requerit a la urbanització prèvia o simultània de manera que es condicionés l’edificació a la prèvia recepció de les obres d’urbanització. D’acord amb la llei en aquests dèficits urbanístics s’hi troben subrogats els nous propietaris.
Cal urbanitzar el Sector III perquè ho imposa el POUM de La Coma i la Pedra. Planejament que té caràcter reglamentari.
Dos avantatges principals:
1) poder obtenir llicències (de reforma i rehabilitació, de nova construcció, etc…), atès que ara per ara, fins que les obres no estiguin executades l’única possibilitat d’intervenció és la de conservació i manteniment; i
2) regularitzar les finques a nivell registrals, resolent qüestions com ajust entre Registre i Cadastre i finalització de les cessions de restes de sòl públic que estan pendents. Aquestes circumstàncies tindran un efecte beneficiós a nivell de valors immobiliaris i de clara millor de la situació de les parcel·les en el mercat.
La Junta de compensació és una entitat urbanística col·laboradora de l’administració pública. Una entitat amb personalitat jurídica pròpia que per Llei està encarregada de reparcel·lar i urbanitzar. L’escriptura l’aprova l’Ajuntament i s’inscriu al Registre d’entitats urbanístiques col·laboradores de la Generalitat de Catalunya.
La reparcel·lació vol dir: incorporar les finques existents a un projecte del que en sortiran “finques noves” adaptades al planejament urbà i amb afecció real durant set anys a les obligacions d’urbanització atribuides a cada finca resultant.
Incorporar-se a la Junta comporta acceptar els seus estatuts i bases d’actuació i fer front a les obligacions que resultin dels acords de la seva assemblea. Cal fer front, per exemple, a les quotes que s’aprovin.
No és obligatori formar-ne part però la llei imposa un efecte sanció important a qui no s’hi incorpori a la Junta: que pot passar per devaluar el dret adjudicable segons les obligacions que es deixen d’afrontar o bé l’expropiació forçosa del sòl en benefici de la pròpia Junta.
Hi ha tres finestres de possible adhesió: quan es constitueix davant de notari; quan el notari ens remeti un requeriment; i quan l’Ajuntament ens notifiqui l’acord d’aprvovació de l’escriptura de constitució de la Junta.
Cal anar al notari sempre. Es pot fer a través de poders delegant a un tercer perquè s’hi adhereixi per compte del propietari (opció que aquí s’imposa per raó del nombre de parcel·les).
Durant la informació pública es poden fer esmenes. I amb posterioritat a través dels documents anomenats Operacions jurídiques complementàries.
Les quotes d’urbanització es pagaran segons el calendari que estableixi els acords de l’assemblea de l’entitat. En concret el cost fort que són les obres s’hauran de pagar una vegada encarregades les mateixes a l’empresa seleccionada per la Junta.
L’impagament de quotes es reclama per via executiva davant de la Diputació de Lleida. Hi cap l’opció de pagament amb parcel·la però la gestió sovint és complexa. Dependrà molt del nombre de situacions d’impagament que es produeixin. S’estan estudiant opcions amb diferents entitats bancàries per obtenir crèdits amb condicions favorables pels propietaris de la urbanització.
Segons el pressupost detallat a la documentació del projecte, el preu (IVA inclòs) per una parcel•la mitjana de 850m2 seria de 19963,52€. Aquest preu pot patir alguna variació si s’afegeix alguna esmena un cop constituida la Junta de Compensació i si en el moment del concurs per otorgar les obres s’aconsegueix alguna millor oferta.
La contribució en les obligacions es determina a partir de l’edificabilitat de cada parcel·la: m² x índex d’edificabilitat segons el Pla. En alguns casos al resultat de l’anterior operació s’hi apliquen coeficients de ponderació que, en el cas del Sector III els advocats i enginyers no creuen que siguin necessaris.
La junta de compensació s’ha de constituir amb un mínim del 50% de les finques inicials.
Si no s’assoleix aquest percentatges només quedarà una opció: que tota la gestió l’assumeixi l’Ajuntament a través de la modalitat de cooperació. Essent en tot cas els propietaris els responsables últims de fer front a les obligacions urbanístiques.
Es pot reclamar al venedor si s’acredita vici de consentiment en el moment de l’escriptura. Però no és una reclamació senzilla. Sobretot si al títol s’hi va fer constar que el comprador coneixia la situació urbanística de la finca.
Les modificacions en la descripció de les finques les realitza el propi projecte de reparcel·lació. El propietari no haurà de fer res.
L’Ajuntament no hi té cap responsabilitat sobretot si el promotor inicial no va prestar cap aval. Val a dir que la situació d’origen respon una pràctica que avui ja no es reprodueix de no actuar a partir d’actuacions sistemàtiques. És a dir, amb projectes de reparcel·lació i d’urbanització i obligació de prestació de garanties.
No hi ha subvencions que coneixem per actuacions d’iniciativa privada com la que ens ocupa.